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香港投资优势

2011-12-12 15:22| 发布者: admin| 查看: 2788| 评论: 0

摘要: 香港经济增长快速,同时买家的置业成本也维持在一个健康水平...
租金、楼价、交易总值,齐超越九七高峰

香港经济增长快速,同时买家的置业成本也维持在一个健康水平。

香港经济增长快速,2011年第一季度本地GDP增长7.2%,政府预计2011年全年本地GDP增长为5-6%。从历史数据来看,2011年第一季度本地GDP 4385亿元,1997年第三季度只有2927亿元,前后14年增加50%。

虽然香港经济急速增长,但与1997年同样要面对通涨问题。2011年4月,本地通涨上升到4.4%。政府预计2011年全年本地通涨5.4-5.5%。1997年7月消费物价指数(CPI)是6.4%,今天的通涨水平迫近1997年。

香港家庭的收入也持上升趋势,据统计,本地业主的家庭月入已经上升到2011年第一季度的26400元,超过1997年第四季度最高的23000元,前后14年间,收入增加15%。90年代的置业成本长期高于70%,最高112%,属于不健康水平。2011年5月,H按置业成本为42.4%。置业成本连续7年(2005年到2011年)长期处于健康水平内(25% - 45%)。

本港租金、楼价及楼宇买卖金额预测将会再创1997年高峰。

2011年6月,租金及楼价将重返1997年水平,较原先估计提早半年。下半年租金升幅扩大,与楼价升幅看齐。预计2011年的楼盘买卖合约数量约为14万宗,仅次于1997年的20.5万宗。合约总市值由7000亿元调高至8700亿元,可望超越1997年的8680亿元。2011年1月至5月录58741宗,总值2997亿元。预期下半年大额交易涌现,推高交易总值。

价值一千万元以上的豪宅买卖合约(包括全新及二手楼盘)则维持2011年全年8000宗左右,仅次于1997年的9531宗。合约总市值由2000亿元调升到2600亿元,为历史新高,并大幅超越1997年的1738亿元。2011年1至5月,成交3279宗,总值766亿元。预期内地及本地买家继续入市,高价豪宅成交涌现,推高交通总值。

另外,全新私人住宅维持2011年全年1.3万宗左右,为有纪录以来第三低的数位。但总值由1300亿元,上调至1600亿元,为历史新高,大幅超过1997年的1120亿元。2011年1月至5月成交4534宗,总值509亿元。目前,发展商多推豪宅楼盘,同时提高楼盘定价,推高全年销售总值。

二手私人住宅维持2011年全年9万宗左右,大幅低于1997年的13.36万宗,总值由3500亿元,上调至4100亿元,仍然低于1997年的5280亿元。2011年1月至5月二手私人住宅成交38278宗,总值1634亿元。二手楼价升超1997年高峰,并持续向上,楼价升幅大,相应推高交易总值。

总结,未来楼价及租金长期走势将会以倍数抛离1997年高峰。2011年下半年楼价及租金可再升10%。2011年全年房产买卖金额可望创新高升至8700亿元。

 「打折」买港楼 租金稳回报高

在人民币升值预期升温下,港元资产变得更具吸引力,内地买家以人民币兑换港元来港置业,相当于获享八三折优惠;加上通胀降临,在香港买楼收租的回报率比在内地更高,此外租客准时交租的情况要比内地更好,因此吸引了不少内地买家来港置业收租。

按揭利率低企 杠杆原理让你以小搏大

如果由1000万上升至1100万,相信大家都知道是上升了百份之10%;但就房地产而言,则可能是上升了20%或者甚至更多,因为你只需付上一部分首付款便能拥有自己的房产。

房地产的市场一直都是银行虎视眈眈的业务,而且在所有贷款中,只有购房贷款利率是最低的。目前购房贷款的利率约1.7%起〈以现行一般的银行计算〉,因为银行都认为房产本身能够保值。而银行为内地客户的借款额可高达房产估价的60%,所以只要你懂得管理风险及资产,要利用到杠杆的效应绝对不难。

杠杆原理的好处就是可以用少量的钱,在楼市上升时,为你以小博大而图利。

买楼是你自动储蓄机器

要将8万变成100万,当然非要恒心不可。可以想象一下,是要每天都放钱进钱箱容易,还是将每个月的租金收入作为储蓄容易?若客户只借贷房产总价的60%,收租回报约3%多,一般租金可以作为供款有余。置业可以自动帮你储蓄。然而,置业成本往往在息除本减之下,头数年还的本金必然会较少,但到你还完贷款后,除了已储了一笔可观的积蓄外,房产更能为你提供租金的收入。

经济体系自由

香港是一个低税率,无遗产税、无外汇管制的自由经济体系。

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